Виажер (пожизненная рента во Франции)
Контракт «пожизненного содержания» рассматривается во французском праве как контракт страхования, это игра, пари. Эта категория контрактов, где наступление прав и обязанностей зависит от «случая» /ст.1964 Гражданского Кодекса Франции.
Этот договор - всегда результат нотариального акта. Нотариус во Франции представляет интересы государства. Т.е в данном случае, условия договора находятся под государственным контролем.
На сегодняшний день 20% населения Франции имеет возраст более 60 лет. Контракт «пожизненного содержания» позволяет им существенно улучшить условия жизни «на пенсии». Продажа своего имущества на условиях пожизненного содержания позволяет престарелым владельцам недвижимости продолжать жить у себя, не меняя привычных условий жизни.
Теоретически этот договор может быть заключен собственником в любом возрасте, но практически он заключается по достижении мужчиной 70 лет, а женщиной - 75 лет, иначе трудно найти покупателя и заключить договор на хороших условиях.
Покупка виажер, как правило организуется следующим образом. Покупатель оплачивает первоначальный взнос (le bouquet) – 20-50% от стоимости недвижимости. Далее покупатель выплачивает продавцу ежемесячную ренту. В редких случаях продавец может пожелать получить более крупный первоначальный взнос, порядка 50-60% и отказаться от последующей ренты взамен на право проживания в помещении до конца своих дней. Размер ренты определяется по договоренности между сторонами (Статья 1976 Гражданского кодекса) и зависит:
• От стоимости объекта,
• От возраста и пола продавца (и его надежд относительно срока жизни),
• Размера первоначального взноса в момент подписания договора.
• От того продается ли данный объект занятым или свободным.
Во Франции есть два варианта договора виажер: для занятого помещения и для свободного.
ХУДОЖЕСТВЕННЫЙ ФИЛЬМ ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА LE VIAGER 1972 год
Рассмотрим первый вариант.
ЗАНЯТЫЙ ВИАЖЕР (VIAGER OCCUPE)
Согласно условиям договора продавец имеет право пользования помещением, т.е проживания, но исключительно в личных целях на протяжении своей жизни или в течении определенного срока. Он продолжает платить налог на проживание, расходы по содержанию помещения, поскольку он продолжает проживать в этом помещении.
Во французском праве возможно разделение различных элементов права владения: у одного - право владения /чистый собственник (nu-propriétaire), у другого - право пользования (usur-fruit)
В процессе пользования имуществом бывший собственник должен бережно относиться к этому имуществу, как «хороший отец семейства». Он не может изменить назначение помещения, он отвечает за любую небрежность и должен извещать собственника в случае возникновения ухудшений в состоянии имущества.
Продавец может в любой момент отказаться от права пользования и предоставить право пользования покупателю против ренты, которая уменьшается со временем: 25% с 1 по 5 год, 20% с 5 по 10 год, 15% - после 10 лет
Продавец после продажи больше не платит:
-налог на землю (кроме небольшой части, составляющей налог на вывоз мусора)
-оплату синдиката, который ухаживает за домом (типа ЖЭК)
-страховку на дом
-оплату капитального ремонта и прочих работ, за которые проголосовал синдикат.
Это все - расходы собственника, т.е покупателя.
• Фискальный режим и расходы на покупку.
Налоговые преимущества на ренту (ст. 158-6 Налогового кодекса)
Продавец получает снижение налогооблагаемой базы . До 69 лет он снижает на 60%, т.е декларирует только 40 % от получаемой ренты, после 69 лет - декларирует 30%.
Все расходы по переоформлению сделки берет на себя покупатель, впрочем, как почти всегда во Франции. Это расходы: на регистрацию, нотариальные расходы, ипотечная запись, гонорар агентства.
• Налог с перепродажи виажер.
Оплата налога происходит как и при обычной продаже: продавцом нет платится налог, если продаваемый объект является основным местом жительства минимум 10 лет.
• Перерасчет ренты
Размер выплачиваемой ренты индексируется каждый год на день очередной годовщины подписания контракта. Коэффициент – свободный, но нотариусы как правило предусматривают официально установленный индекс/коэффициент INSEE.
• Гарантии выплаты ренты
Ипотека первого уровня.
В день подписания нотариус заносит эту недвижимость в ипотечный реестр. Это значит, что покупатель не сможет заложить эту недвижимость в банк для получения кредита, поскольку банкир во-первых видит, что собственник должен выплачивать ренту, а с другой стороны, банки всегда требуют для гарантии выданного кредита тоже ипотеку первого ранга.
В случае невыплаты ренты новым собственником старому, у предыдущего владельца есть гарантия: он может расторгнуть договор с сохранением всех ранее выплаченных сумм. Поэтому в случае возникновения проблем, собственник/покупатель всегда может уступить/продать эту недвижимость
Аннулирование контракта.
Статья 1974 ГК Франции: все контракты с условиями пожизненного содержания, заключенные в день смерти продавца считаются недействительными.
Статья 1975 ГК Франции: Аналогично – в отношении контрактов, заключенных с тяжело больными, умершими в течении 20 дней после заключения контракта от указанной болезни. Однако исключаются другие случаи смерти: авария, суицид, другие болезни.
СВОБОДНЫЙ ВИАЖЕР (VIAGER LIBRE)
В день подписания договора купли-продажи с условием пожизненного содержания, продавец уступает также право пользования помещением. Он больше не платит никаких налогов, в отличие от договора на «занятое помещение».
Для покупателя интерес покупки подобной недвижимости состоит в том, что он может сразу проживать в жилье. Цена – ниже рыночной и как бы «в рассрочку».
Цена «свободной» квартиры при оформлении подобных договоров как правило на 25 - 50% выше по сравнению с «занятой» и зависит от возраста продавца.
Интересным вариантом является также виажер с ограничением срока выплаты ренты.
ВРЕМЕННЫЙ ВИАЖЕР (VIAGER A TERME)
Временный виажер имеет характеристики покупки жилья в рассрочку. Временный виажер может также быть занятым или свободным. Большим преимуществом такой покупки является то, что покупатель заранее знает полную сумму покупки и выплачивает ренту продавцу согласно сроку, прописанному в контракте, как правило от 10 до 20 лет. Рассрочка предоставленная продавцом обойдется покупателю намного дешевле, чем кредит в банке, даже при очень низкой ставке. Выбор объектов с данными условиями продажи довольно ограничен и пользуются большим спросом у покупателей.
Процедура покупки недвижимости во Франции:
После того, как вы приняли решение купить недвижимости во Франции, вы приступаете к процессу оформления недвижимости.
1. ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ - COMPROMIS DE VENTE
Первым этапом процедуры покупки объекта недвижимости во Франции является официальное соглашение – Compromis de Vente – «Предварительное соглашение». Целью Compromis de Vente является закрепление за покупателем объекта недвижимости. После подписания этого соглашения объект недвижимости снимается с рекламы на продажу.
В Предварительном соглашении оговариваются все условия покупки-продажи, в том числе, предварительное соглашение идентифицирует продавца, покупателя, объект недвижимости, цену, дату продажи, подписи обоих сторон цена объекта, а также, различные обязательства, такие как сроки расчетов, возможные кредиты и др.
Предварительное соглашение во Франции является сделкой по купле-продажи объекта недвижимости, результаты которого отсрочены до подписания окончательного документа – Acte de Vente, Акта купли-продажи объекта недвижимости.
Этот документ подписывается покупателем и продавцом через уполномоченного французского нотариуса.
Кроме того, во Франции между продавцом и покупателем недвижимости может быть подписано соглашение, которое называется Sous-Seing Prive, которое оформляется при посредничестве лицензированного французского агентства недвижимости.
2. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ ЗАДАТКА
После подписания этого соглашения покупатель недвижимости во Франции обязуется перечислить задаток, сумма которого составляет около 10% от стоимости объекта недвижимости. Сумма задатка переводится с банковского счета покупателя в России на специальный счет нотариуса и хранится до окончательных расчетов по сделки. Покупатель имеет право не оплачивать задаток в момент подписания договора, но, обязан это сделать в течение 7 дней с момента подписания Compromis de Vente.
Право окончательного решения о сделке может воспользоваться только покупатель. Соглашение может быть аннулировано и задаток будет возвращен в течение семи дней с момента подписания документа, если покупатель по каким-либо причинам передумал и отказался от покупки недвижимости. По истечении семи дней задаток может быть возвращен покупателю, только если одно из условий договора не выполняется. Одним из таких условий является невозможность получения ипотечного кредита. Покупатель, в таком случае, обязан предоставить документ из банка, который подтверждает невозможность получения кредита. То есть, если по истечении семи дней покупатель отказывается от покупки без причин, указанных в соглашении, задаток он теряет.
3. ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА НОТАРИУСОМ
После подписания вышеуказанного соглашения нотариус осуществляет полную проверку объекта недвижимости с целью выявления различных недостатков и возможности их устранения, а также, проверку юридической чистоты объекта. Нотариус устанавливает личность продавца, проверяет не существует ли задолженностей за объектом продажи. Если задолженности имеются, нотариус помогает устранить сложности.
Нотариус также проверяет не существует ли каких-либо скрытых дефектов, в том числе, наличие канцерогенных веществ в строительных конструкциях. Серьезные дефекты могут послужить достаточной причиной для аннулирования сделки или причиной снижения цены. Кроме того, нотариус проверяет наличие ограничений права собственности – servitudes. Ограничения привязаны к объекту недвижимости, а не к владельцу. Каждый владелец данного объекта недвижимости обязан соблюдать эти ограничения. Они, также могут быть выгодными для владельца, но владелец обязан нести ответственность за данные ограничения. Нотариус проверяет также дополнительную информацию, такую как, например, перспектива строительства вблизи объекта недвижимости аэропортов и автострад.
В данный период, который длится около 30-90 дней, покупатель обязан решить вопрос о финансировании сделки, т.е. подать документы на кредит, либо, самостоятельно перевести остаток суммы на счет нотариуса, с учетом выплаченного задатка.
Кроме того, покупатель выплачивает дополнительную сумму в размере 7-8% от стоимости объекта недвижимости, которая состоит из различных пошлин и оплаты услуг нотариуса. Сумма может быть снижена, если объекту менее трех лет. (см. раздел «Дополнительные расходы при покупке недвижимости во Франции»). Сроки проверки зависят от каждой конкретной сделке. Срок будет дольше, если покупатель оформляет ипотечный кредит. К моменту заключения Акта купли-продажи вся сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса.
Необходимо отметить, что нотариус во Франции является официальным лицом и представляет исключительно интересы государства. Нотариус во Франции назначается министром юстиции. Именно через банковский счет нотариуса проходит все финансовые расчет по сделке покупки-продажи недвижимости и, кроме того, нотариус занимается регистрацией объекта недвижимости в различных государственных структурах. Нотариус, также, взимает государственные пошлины и полностью отвечает за юридическую чистоту сделки. Вы всегда можете проверить с каким нотариусом вы работаете на официальном сайте "Нотариусы Франции". Вы можете быть совершенно уверены в безопасности покупки вашей недвижимости во Франции.
4. АКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
По истечении указанного периода времени после подписания соглашения, когда покупателем произведена полная оплата и нотариусом проведена полная проверка, покупатель получает приглашение от нотариуса явиться во Францию, где и подписывается окончательный документ - Acte de Vente - Акт купли-продажи, по которому покупатель становится полноправным собственником жилья и получает от продавца ключи от недвижимости во Франции.
Нотариус производит все взаиморасчеты между участниками сделки - переводит сумму продавцу, комиссионные выплаты агентству и оплачивает различные регистрационные взносы.
Необходимо отметить, что при подписании удостоверительного акта также как и предварительного соглашения, если покупка производится гражданином России, на подписании должен присутствовать уполномоченный переводчик.
5. ПОСЛЕ СДЕЛКИ
После подписания акта купли-продажи нотариус в течении нескольких дней производит регистрацию права нового собственника в регистрационном бюро.
После того, как покупатель вступил в право владения он обязан застраховать свою собственность и оформить соответствующие договоры с водными, электрическими и газовыми компаниями.
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
При оформлении акта-купли продажи мы рекомендуем решить вопрос о будущем наследовании. Нотариус сообщит, какие документы необходимо подготовить.
В случае покупки недвижимости стоимостью, превышающей 790.000 евро, Вы можете оформить недвижимость определенным образом с целью сокращения налогов на владение недвижимостью и упрощает вопрос с переходом собственности в наследство.
Если объект недвижимости является квартирой, которая расположена в кондоминиуме, продавец обязан предоставить ряд документов регулирующие права и обязанности владельца.
